公寓做民宿合法吗？南京、成都、重庆、西安要办哪些手续

一、全国都适用的三条

1. 按旅馆经营，要办特种行业许可证：《旅馆业治安管理办法》（2022 年修订）规定，开办旅馆要先取得营业执照，再向当地公安机关申领特种行业许可证，之后才能开业。住宅、公寓日租算不算“旅馆”，由各省市的规定和当地公安认定。没有许可就经营需要公安许可的行业，按《治安管理处罚法》可以被罚款、拘留，并被取缔。
2. 客人要实名登记：旅馆接待旅客要查验身份证件、如实登记；南京、成都、重庆渝中区等地的规定还要求把住宿信息即时报送公安。接待外国客人的，还要在 24 小时内办理住宿登记。
3. 住宅改经营，要邻居同意：《民法典》第二百七十九条规定，业主把住宅改为经营性用房，除遵守法律、法规和管理规约外，还要经有利害关系的业主一致同意。按最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释（法释〔2009〕7 号，2020 年修正），同一栋楼的其他业主都算有利害关系的业主，以“多数人同意”抗辩不被支持；未经同意的，有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

商住公寓和消防要注意什么

商住公寓、酒店式公寓的产权用途如果登记为商业或办公，是否适用住宅改经营的规定，要看产权证和管理规约，个案判断。

国家目前没有专门针对城市公寓日租的消防配置标准。网上流传的“每 25 平方米一具灭火器”出自乡村自建房民宿的导则，不能直接套用到城市公寓。消防设施和疏散通道要符合《消防法》，具体要求以当地消防部门为准。

二、南京：省级“苏安码”登记

依据是江苏省公安厅《江苏省网约房治安管理规定》（苏公规〔2025〕1 号），2025 年 4 月 1 日起施行，有效期至 2030 年 3 月 31 日。发布房源前，经营者要通过江苏省公安厅的“苏易住”微信应用程序登记房源地址、房间数、经营者和从业人员信息，取得“苏安码”；平台核验苏安码后才能发布房源。经营要有治安管理制度和必要的安全防范设施，对房屋有合法的所有权或使用权，具备身份识别和住宿信息即时上传条件。

要注意：苏安码解决的是网约房的治安登记，不代替邻居同意、物业规约和消防要求；规定没有写明多大规模就必须改办特种行业许可证，规模较大的先咨询属地派出所。

三、成都：按旅馆认定的，要办特行证

四川省人民政府《四川省旅馆业治安管理办法》（2017 年修订）把按日或按小时收费、向社会提供住宿的场所认定为旅馆，列举的类型包括“公寓式酒店”“家庭式旅店”等，须向县级以上公安机关申领特种行业许可证，公安自接到申请之日起 20 个工作日内审查、实地核查并作出决定。日租住宅、普通公寓是否按旅馆认定，以属地公安为准；目前没有找到成都或四川正式施行的网约房登记制度。

成都另有《成都市旅游民宿管理办法（试行）》，适用范围和办理流程以文旅部门公布的正式文本为准，请向所在区（市）县文旅部门确认。另外，成都 2026 年出台的住房租赁新规明确不适用于民宿等按日或按小时计费的住宿经营，租赁新规里的申报要求不是日租的要求。

四、重庆：业主同意写进了地方法规，渝中区有“房源码”报备

《重庆市物业管理条例》第七十四、七十五条规定：利用小区住宅开展民宿等住宿服务，要经有利害关系的业主同意，具备消防、安全、卫生等必要条件，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理手续，并告知物业服务企业。另据重庆市政府办公厅渝府办发〔2022〕84 号文件和区级公安口径，符合旅馆条件的，办理营业执照和旅馆业特种行业许可证。

渝中区有《重庆市渝中区网约房管理试行办法》（渝中府办〔2024〕75 号），2024 年 12 月 5 日起施行：不具备特行许可条件的房源，要先取得经营范围包含房屋租赁服务的营业执照，发布前通过“渝快办”的“网约房管理一件事”申请报备；材料齐全且符合要求的，公安 10 日内完成线上复核，通过后生成房源码，需要现场复核的再在 10 日内现场复核。要配置身份识别和信息上传设备，主要出入口和通道安装视频监控；违法建筑、地下空间、危险房屋等不得经营。其他区县做法不完全一样，办理前先问属地派出所。

五、西安：按日住宿的经营实体属于旅馆业

据公开转载的《西安市特种行业治安管理条例》（2017 年 12 月 1 日起施行）文本，“按日或者按小时提供住宿服务的经营实体”属于旅馆业，须取得公安机关颁发的特种行业许可证；官方文本和执法口径以西安公安为准。目前没有找到陕西或西安的网约房专门文件，也没有找到登记、报备之类的替代路径；西安市场监管部门对媒体表示，民宿、网约房的营业执照办理流程和旅馆业相同。西安 2026 年的住房租赁管理办法明确不适用于旅馆业客房和民宿。

六、签约前，业主先自查这 5 项

1. 产权证上的用途：住宅、商业还是办公？用途不同，适用的规则不同。
2. 管理规约和物业：小区或大楼的管理规约是否禁止日租，物业是否已经明确不允许？
3. 同栋邻居：是否已经取得有利害关系的业主同意？在重庆还要告知物业。
4. 当地走哪条路径：所在城市、所在区是要办特种行业许可证，还是可以走网约房登记或报备？直接问属地派出所最准。
5. 安全条件：门锁、监控、身份识别和信息上传设备、消防设施、疏散通道是否齐全，房屋有没有违建、结构改动等问题。

雄门的做法

雄门托管的房源，网约房登记或特种行业许可由雄门作为经营方申请，业主配合提供产权证明等材料，并先确认物业规约和邻居同意的情况。登记和许可都由公安等部门审查，结果和时限取决于房屋条件和审查情况，雄门不承诺“几天办完”。看到“包办证”“几天下证”的承诺，要多问一句。