买公寓做民宿，回报怎么算？收益数据怎么验证？

一、回报率怎么算

公寓民宿的年回报率，可以按这个思路算：年回报率 ≈ 一年到手净收入 ÷（购房款 + 装修软装等前期投入）。难点在“到手净收入”，一笔订单要经过这几步才变成业主的钱：

1. 订单房费：客人在平台上付的房费。托管公司宣传的“月收入”大多是这个数，雄门官网公布的数据也是这个口径（含平台佣金）。
2. 扣平台佣金和保洁：这两项是业主承担的成本。
3. 二八分成：余下部分雄门默认收 20% 运营服务费，业主得 80%；特殊房源或特殊城市可另行商谈。
4. 扣水电网和耗品：从业主分得的部分中扣除。
5. 剩下的就是业主到手收入，每月结算一次。

算回报时还要注意四点

• 前期投入：拍照、布草、智能门锁、软装、装修，都由业主出资。
• 爬坡期：新房源上线后一般有 1~2 个月的平台爬坡期，前两个月收入偏低是正常的。第一年的回报要按全年算，不能拿头两个月的数据下结论。
• 淡旺季：同一套房，不同月份的收入差别可能很大。看月均数据时，要问清楚是按哪些月份平均的。
• 装修档次决定能做几年：经济型、舒适型、高端型、豪华型四个档次，房价、客群和能持续运营的年限都不一样。低价装修省下的钱，往往会在后几年以掉价、维修、差评的形式还回去。

二、各城市公开数据参考

雄门在官网各城市页公布了在营房源过去 12 个月的月经营收入区间，口径是订单房费，含平台佣金。以南京燕子矶为例，套房约 7,500~12,000 元/月；雄门托管的一套两间，2026 年 2~9 月平均每月 9,150 元。成都建设路、东客站、龙泉驿和重庆观音桥、解放碑、沙坪坝等商圈的区间，见对应城市页的经营沙盘。

这些是历史数据，不代表未来收益。你的房子能做多少，要按户型、楼层、装修和所在片区单独测算。

三、托管公司给的收益数据，怎么验证是真的？

1. 问清口径：这个数是订单房费还是业主到手？含不含平台佣金？是哪几个月的平均？口径说不清的数字没有参考价值。
2. 看真实账单：要求看同商圈在营房源的后台截图或月度账单。雄门官网上的案例都可以提供业主截图或授权。
3. 自己能随时查：托管后，订单 3 分钟内同步到业主手机，每天的入住情况可以实时看，不用只听托管公司怎么说。
4. 和平台订单对得上：每月结算时，用手机上看到的订单去核对账单。
5. 去现场看：你可以随时去自己的房子检查，也可以先看看同商圈在营的房源。

四、为什么雄门不报“高保底”

市场上有一种常见做法：一套房长租只能租 2,000 元，做民宿实际能做到 2,500 元左右，却对业主报“每月稳定给你 4,000”，再靠装修费把钱赚回来。这样的承诺超出了房子本身的经营能力，最后要么做不下去，要么风险转回到业主身上。

雄门的做法是：按同商圈的真实经营数据测算，测算目标是不低于同片区的市场平均水平；装修可以由业主自己做，雄门负责设计和软装；算下来做不了的房子，我们会直接说，不会为了签约硬接。